**公募REITs二级市场火爆 基金管理人扎堆提示风险**

近年来，公募REITs（不动产投资信托基金）作为一种介于股债之间的金融产品，以其风险适中、收益稳定的特点，吸引了大量投资者的目光。特别是在市场风险偏好下行、利率较低、资产荒的背景下，公募REITs更是成为了投资者抗通胀、追求长期稳定收益的重要工具。自2021年5月首批9只公募REITs产品获批以来，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，首发加扩募规模已突破千亿元大关。

然而，随着公募REITs二级市场的持续火爆，多家基金管理人纷纷发布交易情况提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险。2025年初，公募REITs市场迎来了一波积极行情，短短几个交易日内，多只产品涨幅接近10%，甚至有产品近一个月的涨幅超过20%。这一波行情背后，反映了低利率和“资产荒”背景下，资金对类红利资产的强烈追逐。

华夏基金在公告中表示，其管理的华夏华润商业REIT二级市场交易价格受多种因素影响，基金二级市场交易价格的上涨或下跌会导致投资者实际的净现金流分派率降低或提高。因此，投资者需要理性判断，关注交易价格波动风险。华夏华润商业REIT自2024年3月在深交所上市以来，基础设施项目出租率维持高位，但基金管理人仍不忘提醒投资者保持警惕。

不仅仅是华夏华润商业REIT，2025年以来，已有多只公募REITs发布了类似的交易情况提示公告。例如，红土创新深圳安居REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏特变电工新能源REIT等，这些产品都提醒投资者注意交易价格波动风险，并在理性判断的基础上进行投资决策。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT在2024年底就曾因单日涨幅达到6.74%而发布过相关公告。

公募REITs二级市场的火爆行情，也引发了一级市场的持续追捧。国泰君安济南能源供热REIT在宣布完成网下询价时，询价倍数高达140.96倍，创下了2023年以来公募REITs市场的新高。这一数据不仅反映了市场对公募REITs的高度认可，也进一步加剧了二级市场的交易活跃度。

中金公司在近期发布的研报中指出，2024年12月公募REITs迎来普涨行情，主要催化剂为中央政治局会议提出的“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”以及“大力提振消费”等政策定调。这些政策导致长端利率大幅下行，同时消费刺激政策预期升温，使得资金更加倾向于投资类红利资产。然而，中金公司也提醒投资者，若利率下行趋势走缓或迈入震荡，市场短期可能有所波动。但波动并不意味着行情结束，在后续利差走阔后可能酝酿新的机会。

公募REITs市场的火爆，不仅吸引了大量散户投资者的关注，也吸引了众多机构投资者的参与。银保监会明确保险资金可以参与REITs投资后，更多的机构投资者开始积极布局REITs市场。这些机构投资者在REITs投融资领域与发行人进行全面、深入的合作，为REITs市场的健康发展提供了有力支持。

然而，公募REITs市场规模较小、投资者类型和策略较为单一的问题也逐渐显现。这可能导致二级市场价格波动的风险增加。投资者在面对公募REITs市场的火爆行情时，需要保持冷静和理性，不可盲目跟风。基金管理人发布的风险提示公告，正是为了引导投资者正确看待市场波动，做出明智的投资决策。

值得注意的是，公募REITs项目的资产质量是投资者关注的焦点之一。第二批公募REITs在延续首批认购热情的同时，也展现出了优质的资产质量。这些项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看，有的甚至比一期发行项目更好，市场认可度高。这也是公募REITs市场能够持续火爆的重要原因之一。

此外，公募REITs的分红率也是投资者关注的重点。按照发改委的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。因此，第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显，吸引了更多投资者的关注。

公募REITs市场的火爆行情，不仅为投资者提供了丰富的投资机会，也为资本市场的健康发展注入了新的活力。然而，投资者在面对这一市场时，需要保持理性和警惕，关注交易价格波动风险，做出明智的投资决策。只有这样，才能在公募REITs市场中获得长期稳定的收益。

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